Acheter un appartement pour louer à Marseille : guide 2025

Marseille

Investir dans l’immobilier locatif à Marseille séduit de plus en plus d’épargnants en 2025. Avec une population en croissance, une attractivité économique renforcée et des prix encore accessibles comparés à Paris ou Lyon, la cité phocéenne reste une valeur sûre. Mais comment acheter un appartement pour louer à Marseille de manière rentable et sécurisée ? Voici notre guide 2025 avec des données récentes et des conseils pratiques.

1. Pourquoi investir à Marseille en 2025 ?

• Deuxième ville de France avec plus de 870 000 habitants et près de 1,6 million dans la métropole Aix-Marseille-Provence.

• Prix moyen au m² : environ 3 100 € en 2025, contre plus de 10 000 € à Paris.

• Rendement locatif brut moyen : entre 4,5 % et 6 %, selon les quartiers et le type de bien.

• Une forte demande locative étudiante grâce à ses universités (Aix-Marseille Université : plus de 80 000 étudiants).

• Le dynamisme du port, du tourisme et des entreprises de la tech (Euroméditerranée).

  
  

2. Quels quartiers cibler pour acheter un appartement à Marseille ?

• Le Panier & Vieux-Port : très recherchés pour la location saisonnière, prix autour de 4 000 €/m², forte demande touristique.

• La Joliette / Euroméditerranée : en plein développement, idéal pour une clientèle de jeunes actifs, prix autour de 3 200 €/m².

• Castellane / Prado : quartiers bourgeois, prix élevés (4 500 €/m²), locataires solvables mais rendement plus faible.

• La Timone : proche des hôpitaux et de la fac de médecine, excellente demande étudiante, prix autour de 2 900 €/m².

• Saint-Charles : à côté de la gare et de l’université, rendement attractif, prix autour de 2 800 €/m².

  
  

3. Quel type de location choisir en 2025 ?

• Location étudiante : loyers stables, forte demande, rendement net autour de 5 %.

• Colocation : en forte croissance, surtout dans les 4e, 5e et 10e arrondissements. Rendement brut jusqu’à 7 %.

• Location saisonnière (Airbnb) : possible dans certains arrondissements mais réglementation stricte. Revenus plus élevés mais gestion plus complexe.

• Location meublée longue durée (LMNP) : bonne fiscalité (amortissement du bien), loyers réguliers.

  
  

4. Les prix et loyers à Marseille en 2025

• Prix moyen au m² : 3 100 €.

• Loyer moyen pour un studio : 500–600 € / mois.

• Loyer moyen pour un T2 : 750–850 € / mois.

• Colocation : 400–500 € par chambre.

  
  

Exemple concret :Un T2 de 45 m² à La Timone acheté 130 000 € et loué 800 € par mois génère un rendement brut de 7,4 %.

5. Les pièges à éviter

• Acheter dans des quartiers avec vacance locative élevée (certains secteurs du nord de Marseille).

• Ne pas prendre en compte les charges de copropriété, souvent élevées dans les immeubles anciens.

• Sous-estimer les travaux de rénovation.

• Négliger la sécurité : certains quartiers sont moins attractifs pour les familles ou les étudiants.

  
  

6. Conseils pour réussir son investissement locatif à Marseille

• Privilégier les biens proches des transports en commun (métro, tramway, gare).

• Vérifier la demande locative sur le secteur (via LeBonCoin, SeLoger, etc.).

• Utiliser le dispositif LMNP pour optimiser la fiscalité.

• Envisager une SCI à l’IR ou à l’IS selon la stratégie patrimoniale.

• Anticiper la plus-value à la revente : Marseille reste en rattrapage par rapport à d’autres grandes métropoles.

  
  

Conclusion

Acheter un appartement pour louer à Marseille en 2025 reste une excellente opportunité pour les investisseurs. Avec des prix abordables, une forte demande locative et des rendements supérieurs à la moyenne nationale, la ville offre un marché dynamique. L’important est de bien choisir le quartier, le type de location et la fiscalité adaptée pour maximiser la rentabilité.