💡 Investir dans un studio quand on gagne moins de 2 000 € par mois : mission possible !

Investir dans un studio

Beaucoup pensent qu’il faut gagner beaucoup pour investir. Pourtant, acheter un studio avec un salaire inférieur à 2 000 € par mois est tout à fait faisable — à condition de bien choisir son bien, de maîtriser son financement et d’optimiser sa fiscalité.

🎯 1. Pourquoi investir même avec un petit revenu ?

Investir tôt permet :

• de constituer un patrimoine avec effet de levier du crédit,

• de préparer sa retraite,

• de se protéger contre l’inflation (les loyers augmentent, la mensualité reste stable).

👉 Même avec un revenu net de 1 800 €, il est possible d’obtenir un crédit immobilier de 80 000 à 100 000 €, soit de quoi financer un studio rentable dans une ville moyenne.

💶 2. Quel budget réaliste avec moins de 2 000 € par mois ?

Les banques appliquent généralement :

• 35 % d’endettement maximum (assurance comprise),

• un taux d’intérêt entre 3,8 % et 4,5 % sur 20 ans (en 2025),

• et un apport de 10 % (frais de notaire et sécurité).

Exemple de calcul

Revenu mensuel net	Mensualité max (35 %)	Montant d’emprunt possible (20 ans, 4,2 %)
1 600 €	560 €	≈ 90 000 €
1 800 €	630 €	≈ 100 000 €
2 000 €	700 €	≈ 110 000 €

💡 Un studio à 90 000 €, c’est accessible à un salarié au SMIC avec un peu d’épargne, notamment dans des villes comme Saint-Étienne, Limoges, Mulhouse ou Rouen.

📍 3. Où investir avec un petit budget ?

Pour un premier achat rentable, privilégiez :

• Les villes étudiantes : forte demande, rotation rapide→ Exemples : Limoges, Besançon, Rouen, Reims, Poitiers.

• Les zones périurbaines dynamiques : bon compromis prix / loyer→ Exemples : Valenciennes, Angers, Le Mans, Nîmes.

• Les villes à fort rendement locatif : loyers élevés, prix bas→ Saint-Étienne : 10 % brut, Mulhouse : 9 %, Roubaix : 8,5 % (source : SeLoger, 2025)

🏗️ 4. Choisir le bon type de studio

Le studio doit être :

• près des transports ou universités,

• bien agencé (pas de perte d’espace),

• lumineux et rénové (les locataires cherchent clé en main).

Exemple concret

Studio de 22 m² à Rouen centre : Prix : 95 000 € FAI Loyer meublé : 500 €/mois Rentabilité brute : (500 × 12 / 95 000) × 100 = 6,3 % Mensualité (20 ans à 4,2 %) : environ 580 €/mois → Effort d’épargne mensuel : ≈ 100 € après déduction des loyers.

🧾 5. Bien choisir son mode d’exploitation

Statut	Avantages	Idéal pour
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)	Amortissement du bien, peu d’impôts sur les loyers	Investisseurs débutants
Location nue au réel	Moins de gestion, compatible zones tendues	Revenus stables
Colocation / location courte durée	Rendement supérieur (+20 à +40 %)	Biens bien situés

💡 En LMNP au réel, un studio meublé génère souvent 0 € d’impôt pendant 10 à 15 ans, grâce à l’amortissement comptable.

📊 6. Estimer sa rentabilité avant d’acheter

Formules simples :

• Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d’achat) × 100

• Cash-flow mensuel = loyer - (crédit + charges + impôts)

Exemple

• Prix du studio : 90 000 €

• Loyer : 480 €/mois

• Crédit + charges : 550 €/mois

• Cash-flow = -70 €/mois → effort d’épargne raisonnable

Même avec un petit déficit, le locataire rembourse le capital, créant un patrimoine net à long terme.

🧠 7. Conseils pour convaincre la banque

1. Préparez un dossier solide : fiche de paie, budget, absence de crédits conso.

2. Montrez votre gestion sérieuse (épargne régulière, compte sain).

3. Proposez un bien rentable : un rendement ≥ 6 % rassure les banquiers.

4. Faites une simulation réaliste avec un loyer justifié par des annonces locales.

💬 Conseil bonus : commencez par un petit apport de 5 000 à 10 000 € et négociez les frais de dossier et d’assurance.

🏁 8. Exemple de scénario concret

Camille, 27 ans, gagne 1 900 € nets/mois à Nantes.Elle achète un studio à Saint-Nazaire à 85 000 € (loyer 480 €). Apport : 9 000 € Crédit : 20 ans à 4,1 % → mensualité 545 € Charges : 40 €/mois Rentabilité brute : 6,8 % Cash-flow : -100 €/mois, soit un effort d’épargne de 3 €/jour → En 10 ans, elle rembourse 27 000 € de capital et crée un patrimoine valorisé.

📈 9. Les erreurs à éviter

❌ Acheter sans connaître le marché local

❌ Négliger les charges de copropriété ou la taxe foncière

❌ Sous-estimer la vacance locative

❌ Oublier les travaux ou la remise en état

❌ Vouloir trop gros pour un premier projet

✅ En résumé

Étape	Action
1	Calculez votre capacité d’emprunt
2	Ciblez une ville avec forte demande locative
3	Recherchez un studio simple, meublé et rentable
4	Montez un dossier bancaire solide
5	Exploitez en LMNP pour optimiser vos impôts

Même avec moins de 2 000 € par mois, un premier investissement locatif rentable est accessible, à condition d’être bien accompagné et rigoureux.