🏙️ Immobilier en 2025 : quelles villes vont voir leurs prix monter ?

L'immobilier de Toulouse est très dynamique

Après six trimestres de baisse, la tendance s’inverse enfin : les prix de l’immobilier en France repartent à la hausse en 2025.Selon les derniers chiffres Notaires–INSEE, les logements anciens ont progressé de +0,4 % à +0,5 % au premier trimestre 2025.Cette reprise s’explique par un retour progressif des acheteurs, un marché du crédit stabilisé autour de 3,25–3,5 %, et un volume de transactions attendu à 925 000 ventes pour l’année, d’après SeLoger–Meilleurs Agents.

📈 Les villes où les prix montent le plus vite

Les grandes métropoles tirent la reprise. Entre juillet 2024 et juillet 2025, les 16 plus grandes villes françaises affichent une hausse moyenne de +2,8 %, soit deux fois la progression du marché national.

🔹 Toulouse

+0,8 % sur un an. Marché dopé par la croissance démographique, l’emploi aéronautique et la demande locative étudiante.

🔹 Nice

+0,8 %. L’offre est limitée sur le littoral azuréen et la demande étrangère repart à la hausse.

🔹 Bordeaux

+0,7 %. Après une correction sévère entre 2022 et 2024, la capitale girondine redémarre doucement.

🔹 Montpellier

+0,7 %. Ville très attractive pour les étudiants et les actifs du numérique.

🔹 Lyon

+0,5 %. La stabilisation des taux permet à de nombreux acquéreurs de revenir sur le marché.

🔹 Angers, Caen, Metz

Des hausses plus marquées à l’été 2025, portées par des prix encore accessibles et une forte demande locative.

🔹 Aix-en-Provence, Tours

Marchés plus calmes, mais hausse régulière de 0,3 à 0,5 %.

📉 Les marchés plus incertains

• Lille : légère baisse de -0,4 %.

• Côte Atlantique et Manche (Bayonne, Biarritz, Vannes, Caen) : après des hausses post-Covid spectaculaires, la tendance s’essouffle.

• Villes moyennes rurales : les prix restent stables, voire en recul, notamment là où la demande locative baisse.

  
  

🏠 Focus : Paris et Île-de-France

• Paris : le prix moyen atteint 9 751 €/m² (sept. 2025).Après un effondrement des transactions entre 2022 et 2023, l’activité repart : +25 % de ventes au printemps 2025, mais la hausse des prix reste contenue.

• Île-de-France : légère hausse de +0,1 % sur un an au T1 2025.La tendance est positive dans la petite couronne (Issy, Levallois, Vincennes), où les acheteurs reviennent avant les JO 2026.

  
  

💬 Pourquoi ces villes montent en 2025 ?

1. Taux d’intérêt stabilisés autour de 3,25–3,5 %, améliorant la solvabilité des ménages.

2. Retour des primo-accédants et investisseurs grâce aux aides locales et à la baisse de la concurrence.

3. Effet rattrapage dans les métropoles ayant beaucoup baissé (Lyon, Bordeaux).

4. Demande locative structurelle dans les villes étudiantes et dynamiques.

💡 Conseils pour investir en 2025

• Visez les villes où la demande locative est forte : Toulouse, Montpellier, Nice.

• Évitez les passoires thermiques (DPE F/G) : elles se vendent en moyenne 15 à 25 % moins cher.

• Comparez les prix au m² sur 12 mois glissants via Notaires–INSEE et Meilleurs Agents avant d’acheter.

• Misez sur les petites surfaces bien situées : elles se louent plus vite et résistent mieux aux crises.

📊 En résumé

Ville	Évolution 2025	Prix moyen €/m²	Tendance
Toulouse	+0,8 %	3 650 €	Hausse soutenue
Nice	+0,8 %	5 700 €	Marché tendu
Bordeaux	+0,7 %	4 850 €	Reprise
Montpellier	+0,7 %	3 600 €	Dynamique
Lyon	+0,5 %	5 250 €	Rebond
Paris	+0,2 %	9 751 €	Stable/haussier